Ипотека под 30% или вклад под 20%: как челябинцы покупают квартиры, зарабатывая на депозитах

Ставки ЦБ РФ в 22-29% изменили правила игры на рынке недвижимости Челябинска. Ипотека стала недоступной для многих: кредиты под 30% отпугивают покупателей. По данным Банка России, в ноябре 2024 года в Челябинской области оформили лишь 2,6 тыс. ипотечных займов на 6,2 млрд рублей — это в 2–2,5 раза меньше, чем год назад. Неудивительно, что классическая ипотека уступила место гибридным стратегиям: покупатели ищут возможности вложиться в недвижимость без переплат и сохранить «подушку безопасности», а застройщики, в свою очередь, идут навстречу клиентам и предлагают им эти возможности. Как покупать квартиру, когда есть не только деньги, но вместе с ними — много сомнений? Разобрались с экспертами.

Выбор квартир, особенно в новостройках, большой: от студий до больших семейных квартир 110−120 квадратных метров. По словам экспертов, наибольшей популярностью пользуются квартиры площадью 50−70 кв. м., при этом эргономичные. 

— Сейчас идет тенденция в сторону уменьшения площадей приобретаемой недвижимости. Например, студия плюс две спальни в 70 кв. м., — объясняет руководитель отдела продаж ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина.

Эксперты отмечают, что тенденции на рынке поменялась: люди покупают квартиры не с целью инвестиции, а для себя, чтобы жить в этой квартире. 

— Если говорить про долю продажи застройщика, примерно 90% из них — семейная ипотека. Люди взвешенно принимают решение и думают, на что они используют эту ипотеку, которую выдают один раз, — отмечает директор АН «Константа 74» Константин Козлов. 

Это подтвердил руководитель центра ипотечного кредитования АО «Альфа-Банк» Олег Могиляс. 

— Основным драйвером рынка остается семейная ипотека. Она на сегодняшний день самая доступная. И от того как сейчас государство будет регулировать это направление, будет зависеть развитие рынка. Одна из хороших тенденций это то, что мы видим постепенное снижение ставок по рыночной ипотеке, — говорит Олег Могиляс.

При этом доходность депозитов выросла до рекордных значений, заставляя людей выбирать: вложить деньги в жилье или сохранить их на вкладе. Второе решение может быть опасно тем, что к моменту окончания вклада и вывода со счета приумноженной суммы на рынке может не остаться подходящих вам вариантов — или они вырастут в цене, обесценив по итогу прибыль от вклада. 

— Такая стратегия не гарантирует, например, сохранение стоимости планируемого приобретения лота, его наличия на тот момент. Все-таки Челябинск является достаточно дефицитным с точки зрения ввода жилья. Несмотря даже на то, что сейчас достаточно много нераспроданных остатков, — отмечает Олег Могиляс.

Эксперты считают: вклады — это один инвестиционных инструментов, которые нужно грамотно использовать и совмещать с другими, когда речь идет о таком крупном вложении, как покупка жилья.

Чтобы привлечь покупателей, девелоперы запускают спецпрограммы — например, беспроцентная рассрочка* на квартиры в строящемся доме от ЖК «Западный луч». При покупке надо внести первый взнос — порядка 20% от стоимости квартиры, при заключении договора сумма фиксируется и делится на равные платежи в течение срока договора (до момента сдачи квартиры). При этом покупатель не платит комиссии и может положить оставшуюся сумму на вклад в банк. Оставшуюся сумму за квартиру нужно будет внести к моменту, когда дом будет сдан.  

— На первоначальный взнос можно использовать материнский сертификат. В среднем ежемесячный платеж идет от 100 тысяч рублей. А остальные средства можно положить на вклад. Допустим, к моменту выхода денег с вклада, дом достраивается, дольщик зарабатывает на процентах по вкладу и при этом у него фиксируется стоимость недвижимости, — говорит представитель ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина.

Допустим, квартира, которую вы хотите купить, стоит 8 миллионов рублей. И у вас есть эти 8 миллионов. Итак, первоначальный взнос — 1 млн 600 тысяч, затем каждый месяц нужно платить определенную сумму — допустим, 100 тысяч рублей в месяц. Ещё шесть миллионов можно положить на вклад под 20% годовых на полгода. Через полгода, с учётом капитализации, у вас уже прибыль порядка 650-700 тысяч. 

Именно поэтому опытные игроки рынка рекомендуют не выбирать между недвижимостью и депозитом, а совмещать оба инструмента. 

Также есть ещё один вариант использования рассрочки — он подходит тем, у кого, может быть, пока нет полной суммы стоимости квартиры, зато есть планы по расширению семейства. Сейчас семейной ипотекой могут воспользоваться семьи, в которых есть ребёнок до семи лет или ребёнок-инвалид. Поэтому среди покупателей квартир в рассрочку нередко встречаются пары, ожидающие пополнения. После того, как ребёнок родится, и пара получит законное право на семейную ипотеку, рассрочку можно переоформить в ипотеку. Правда, все это должно произойти до того, как дом будет сдан.

— Для многих рассрочка этим и удобна, что они сейчас приобретают жилье на этапе, пока у них не появился ребенок, и есть полгода-год для того, чтобы появилась возможность взять семейную ипотеку. То есть сейчас взяли рассрочку, зафиксировали цену, через 8-9 месяцев вышли на семейный кредит. Потому что я очень сомневаюсь, что цены на новостройку в нашем городе буду падать, — говорит руководитель ипотечного кредитования компании «Дан-недвижимость» Лилия Морданова.

Также эксперты рассказали о средних ценах за квадратный метр в Челябинске на текущий момент. 

• Новостройка, монолит — порядка 167 тыс. руб. за кв. м.
• Новостройка, панель — 120−130 тыс. руб. за кв. м.
• Вторичное жилье — порядка 95 тыс. руб. за кв. м.

Эксперт в сфере инвестиций в недвижимость, автор курса «Флиппинг — Инвестиции с нуля» Артем Горбунов резюмирует: 

— Я сейчас рекомендую людям, которые хотят купить квартиру, либо покупать в рассрочку, если хотят новостройку, либо просто подождать, если хотят вторичку. 

Напомним, если вы выбираете жилье в новых домах, проверьте репутацию застройщика и убедитесь, что объект включен в реестр долевого строительства.

Erid: 2Vtzqws9qNf 

Реклама: * ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ФСК «ЗАПАДНЫЙ ЛУЧ». ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ НА САЙТЕ НАШ. ДОМ. РФ. ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПУБЛИЧНОЙ ОФЕРТОЙ. 454048, Г. ЧЕЛЯБИНСК, УЛ. ТАТЬЯНИЧЕВОЙ, Д. 12Б. ИНН: 7453324060 ОГРН: 1187456040111. ИЗУЧИТЕ ВСЕ УСЛОВИЯ КРЕДИТА (ЗАЙМА). ОЦЕНИВАЙТЕ СВОИ ФИНАНСОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ И РИСКИ НА САЙТЕ.