Появление комплексного развития территории (КРТ) благоприятно сказывается на развитии городов. По крайне мере, так считают представители власти и застройщики. По их словам, механизм позволит расселить старые дома и обновить городскую среду.
Как у многих других законодательных нововведений, при реализации КРТ обнаружились проблемы. О таких сложностях шел разговор на панельной дискуссии на Сибирском строительном форуме, в котором приняли участие министр архитектуры Челябинской области Ольга Никитина и девелоперы, работающие в городах.
На сегодня власти выбрали под КРТ 30 площадок в Челябинске. Часть проектов позволит избавить город от ветхого и аварийного жилья. Причем, без вливания бюджетных денег.
В каких-то случаях с помощью механизма КРТ удается построить садики, школы, спортивные объекты, реконструировать дороги и даже восстановить памятники архитектуры. А еще - улучшить внешний вид Челябинска.
Есть распространенное мнение, что Челябинск - это панельный город. В последние годы ситуация начала меняться. Появилось новое жилье, где можно реализовывать разные жизненные сценарии. И это позволило увеличить капитализацию недвижимости. В начале 2020 года квадратный метр тут стоил 34 тыс. рублей, а сегодня это уже 120 тыс. рублей.
Однако порой реализация проектов комплексного развития упирается в несовершенство законодательства в этой сфере.
— В Челябинске эта работа идет туго, потому что у кварталов, которые нужно расселить, высокая плотность, — признается Ольга Никитина. - А еще периодически возникают вопросы по социальным обязательствам. Когда мы говорим про комплексные проекты, то нужно определить за чей счет будут создана вся инфраструктура - за счет власти или инвестора. Но мы четко понимаем, что все обязательства на бизнес не переложить, иначе не выдержит финансовая модель.
Также нет понимания, как вовлекать в КРТ частный сектор. Почти в каждом региональном миллионнике особый интерес среди девелоперов вызывает ИЖС. Но почти всегда попытка подступиться к застройке таких территорий приводит к скандалам.
Поэтому чиновники, особенно в преддверии выборов, предпочитают этой темы не касаться. А часто именно включение в границы КРТ площадок с ИЖС (или других смежных территорий) позволяет девелоперам расселить аварийные многоквартирные дома, создать новые кварталы и не разориться.
В прошлом году в Челябинск пришел федеральный девелопер Брусника, в чьем портфеле 18 площадок КРТ по всей стране, по десяти из которых уже выполнены социальные обязательства и проекты находятся в стадии строительства. Опираясь на многолетний опыт компании Дмитрий Ступин, директор филиала Брусники в Челябинске и Перми отметил с какими сложностями чаще всего приходится иметь дело и как их преодолеть.
Так спикер отметил короткие сроки реализации КРТ - зачастую договор заключается на 3-5 лет. А реально для строительства жилого квартала требуется минимум шесть лет: по 2,5 года уходит на подготовку площадки (отселение жильцов, вынос инженерных коммуникаций, строительство первоочередной инфраструктуры) и строительно-монтажные работы. Также необходимо заложить время на благоустройство и непредвиденные обстоятельства.
Таким форс-мажором могут стать судебные разбирательства с жильцами. В законе нет строгих временных рамок для процедуры изъятия объектов недвижимости. Суды могут длиться годами, откладываться по разным причинам. Девелоперы не имеют реальных инструментов влияния на этот процесс.
— Если раньше, при реновации старого жилого фонда, была такая практика, то сейчас нет системного инструмента продления договоров КРТ, — отмечает Дмитрий Ступин. - Застройщик, выигравший торги и вложивший большие средства в подготовку площадки, часто сталкивается с ситуацией, что ему через полтора года необходимо построить дом и ввести в его эксплуатацию.
Еще один момент, который положительно скажется на реализации проектов КРТ, охватывающих большие территории - привлечение к работе над ними нескольких застройщиков.
Сегодня Брусника реализует в Челябинске два проекта КРТ. Компания реновирует территорию лыжной базы на Комсомольском проспекте. В проекте обновят футбольные поля, построят новый ФОК и отдельное здание школы карате, которое передадут городу. Кроме того, «Брусника» возведет четыре новостройки переменной этажности.
Вторая площадка находится в квартале улиц Пушкина, Тимирязева, Свободы и Плеханова. Проект предполагает расселение аварийных домов и модернизацию сетей.
В будущем челябинские власти планируют выделить зону КРТ, предусматривающую исключительно высотную застройку. На таких площадках не будет регламентироваться коэффициент плотности, а сами здания будет отличать модная архитектура.
Читайте также:
В Уральском федеральном округе подведены итоги Всероссийского голосования по выбору общественных территорий для благоустройства.
